“Wat vind je van het real estate platform Exporo? Ze hebben een aantrekkelijke welkomstbonus van €100”. Dat is de vraag die ik kreeg van één van mijn vrienden. Aangezien ik dit platform ook langs had zien komen en deze optie er erg interessant uitzag, ben ik op onderzoek uitgegaan. Hiervoor heb ik onder andere meerdere malen telefonisch contact gehad met een medewerkers van het platform. De conclusie van mijn onderzoek lees in je deze review.

Wat is Exporo?

Exporo* is een van oorsprong Duits vastgoed platform dat sinds kort actief is in Nederland. Naar eigen zeggen willen ze bezit van vastgoed democratiseren. Oftewel, ze stellen je in staat om met een klein bedrag eigenaar te worden van vastgoed en hiermee te profiteren van zowel de huuropbrengsten als de waardestijgingen van vastgoed. In Duitsland heeft Exporo al meer dan 25.000 klanten. In Nederland gaat dit tot nu toe slechts om enkele honderden (bij ons zijn pas actief sinds eind 2019).

Exporo is de marktleider in Duitsland met ruim 85% van de real estate investeringen door crowdfunding (dit komt doordat ze zijn samengegaan met Zinsland, een andere grote partij). Ze hebben al 250 objecten gefinancierd, 600 miljoen opgehaald bij investeerders en meer dan 200 miljoen terugbetaald. Tot slot, hebben ze al bijna 200 medewerkers en staan ze onder toezicht van de baFin, de Duitse tegenhanger van de AFM.

Verder is Exporo een samenwerking aangegaan met een Nederlandse vastgoed partij genaamd Unifore met ruim 800 miljoen aan vastgoed in bezit. Hierdoor komt er binnenkort ook de mogelijkheid om te investeren in Nederlands vastgoed. 

Kortom, Exporo is een serieus grote speler (ruim 2x groter dan het grootste Nederlandse crowdfundingplatform) en behoort tot één van de meest ontwikkelde platformen van Europa.

Twee typen investeringen

Exporo hanteert twee verschillende manieren van investeren, waarvan er één in Nederland beschikbaar is.

• Exporo financing (alleen Duitsland): vanaf 500 euro investeren in ontwikkelingsprojecten van nieuw vastgoed, met korte looptijden van 12-36 maanden en hogere risico’s. Tot op heden slechts 1 ontwikkelaar met betalingsproblemen op ruim 200 projecten en een gemiddelde rente van tussen de 6-7%. Dit model gebruik ik op het Nederlandse platform Crowdrealestate. 
• Exporo Equity (Nederland): door middel van obligaties gedeeltelijk eigenaar worden van vastgoed. Vanaf 1.000 euro per project en met lange looptijden (vaak 10 jaar). Tot op heden wordt een netto rendement behaalt van 4,4% per jaar. Tot op heden heeft Exporo 53 objecten op deze manier aangeschaft, verdeeld over 20 investeringsmogelijkheden (soms worden objecten samengevoegd). 

Hoe werkt Exporo in Nederland?

Exporo knipt vastgoedbeleggingen op in kleine stukjes en maakt hier obligaties van (oftewel waardepapieren). Jij kan deze aankopen en wordt hierdoor gedeeltelijk eigenaar van bepaalde objecten. Hierdoor profiteer je dus van huurinkomsten en eventuele waardestijgingen van het vastgoed. Exporo zorgt voor de verhuur, het onderhoud, de verkoop en overige zaken in ruil voor een deel van de winst.

Mocht je het geld eerder terug willen hebben dan heb je de mogelijkheid om je beleggingen te verkopen in het Exporo Trading Center (tweedehands markt). De waarde is dan afhankelijk van de markt. Als je dus vroegtijdig je bonus wil incasseren ben je afhankelijk van kopers. Momenteel is deze tweedehands markt nog niet beschikbaar in Nederland.

Kortom, met Exporo word je een echte vastgoedbelegger. Daarnaast hoef je je ook niet druk te maken om eventuele schade aan het object of dit zelf op te lossen, want daar zorgt Exporo voor! Oftewel, je hebt wel de lusten, maar niet de lasten van een echte vastgoedbelegger! Voor mij als kleine belegger klinkt dit als het meest ideale manier van beleggen in vastgoed die er is.

Maar, is dit echt zo aantrekkelijk als het klinkt?

De risico’s

• Technologisch risico: Exporo maakt gebruik van een blockchain technologie om de obligaties gemakkelijk te managen. Hierdoor kunnen ze naar eigen zeggen de kosten lager houden. Deze technologie wordt door meerdere bedrijven gebruikt, dus het is lastig om te zeggen hoe groot dit risico is. Desondanks is het iets om rekening mee te houden. 
• Afhankelijk van de ontwikkeling van huizenprijzen: alle rendementsprognoses zijn gebasseerd op een waardestijging van vastgoed. Indien deze onder druk komt te staan kom jij met het tweede recht van hypotheek pas na de bank aan de beurt bij het aflossen van schulden als een object wordt verkocht. Tot op heden maken ze wel 4,4% rendement, maar aangezien projecten 10 jaar lopen kunnen we hier nog geen definitieve conclusies uit trekken.
• Hoge kosten voor voorfinanciering: er worden hoge kosten voor de voorfinanciering gerekend tijdens de periode dat een object geld aan het ophalen is. Deze zijn aan de hoge kant en als het lang duurt voordat een object volledig gefund is, kunnen de kosten dus oplopen. Echter, tot op heden is er veel interesse en zitten objecten relatief snel vol. 

Hogere kosten in perspectief

Wanneer je zelf vastgoed aankoopt heb je te maken met allerlei kosten. Deze kosten heeft Exporo ook. Echter, zijn de kosten bij Exporo hoger. Bijvoorbeeld voor het opmaken van een prospectus. Dit hoef jij als particulier natuurlijk niet te doen. Echter, de kosten van Exporo zijn volgens henzelf 50% lager dan andere soortgelijke producten in de markt. Ik heb dit niet gecontroleerd, maar het is logisch dat je kosten wat hoger zijn dan wanneer je alles zelf regelt. Je hoeft er tenslotte ook geen tijd in te steken of zelf de reparaties te doen.

Niet op de beloofde datum terugbetaalde projecten

Tot op heden zijn er zo’n 7-8 projecten (2,5% van de projecten), waarbij de beloofde terugbetaaldatum niet is gehaald. In zo’n geval worden er betaalafspraken gemaakt, blijf jij als investeerder recht houden op de rente + extra ‘boete’ rente vanwege te laat terugbetalen en communiceert Exporo regelmatig wanneer de projectontwikkelaar daadwerkelijk gaat betalen. Het is vrij normaal dat dit soort zaken voorkomen, dus dit is geen heel groot probleem voor de investeerder. 

Zoals eerder gezegd is er tot nu toe slechts één ontwikkelaar, waarbij daadwerkelijk juridische stappen moesten worden gezet om het vastgoed te verkopen (projecten Marburg 1 en 2). Hoe groot het deel is wat investeerders hier terugkrijgen is dus nog onbekend.

Kansen

• Als de vastgoedprijzen blijven stijgen en het object wordt verkocht dan deel jij voor 80% mee in de overwaarde op het object. Dat kan flink wat opleveren.
• Als de huizenmarkt in elkaar stort en het object minder waard is geworden dan heeft Exporo twee mogelijkheden. Ten eerste, verkopen en je verlies nemen van bijv 10% of je verlies nemen en tegen de lagere marktwaarde opnieuw aankopen. Je hoeft dan alleen maar te wachten tot de huizenprijzen weer stijgen. 
• Grote speler, met redelijk wat objecten, dus veel mogelijkheden tot spreiding.
• Geen aan- en verkoopkosten
• Het eerste rendement haal je al binnen met de welkomstbonus* van 100 euro (bij 1000 euro inleg).

Loan-to-value (LTV) ratio Exporo

Het loan-to-value ratio is een belangrijke meting bij de aankoop van vastgoed. Doordat Exporo een vrij nieuw business model heeft is het goed om hier goed naar te kijken. Wanneer je de bancaire lening deelt door de marktwaarde ligt de LTV bij de huidige projecten rond de 60%. 

Echter, juridisch gezien is dit percentage hoger. Wanneer je het eigen vermogen van de investeerders beschouwt als een lening liggen de ratio’s tussen de 117 en de 123%. 

Dit is dus iets om rekening mee te houden, bijvoorbeeld in het geval dat Exporo fraude zou plegen. Dan ben jij juridisch gezien geen eigenaar. Deze kans acht ik klein gezien de professionaliteit en de grootte van het platform. 

Exporo lost wel ieder jaar af op de hypotheek (vaak 1-1,5% per jaar), dus zolang de waarde van het object gelijk blijft, wordt de LTV ieder jaar beter (het percentage lening t.o.v. de waarde daalt hierdoor).

Exporo 100 euro gratis welkomstbonus

Momenteel krijg je 100 euro van Exporo* als je 1.000 investeert in Nederland. De minimum investering per project is momenteel 1.000 euro dus dit gaat naar één project. 

Het eerste moment waarop je dit kan laten uitbetalen is als je de investering verkoopt op de tweedehands markt. Bovendien ben je dan afhankelijk van wat andere investeerders ervoor willen betalen. Je kan het er dus op gokken, maar het is waarschijnlijker dat je deze 1.000 euro voor langere tijd weg moet zetten om de 100 euro gratis op te halen. 

Mijn ervaringen met Exporo

Tot op heden heb ik een prima ervaring met Exporo.

Het aanmaken van een account is goed te doen, al is wel te merken dat sommige delen van de website net nieuw zijn of net vertaald zijn vanuit het Duits. Zo moest ik wel lachen om het woord ‘investeringscockpit’, wat op andere platformen vaak zoiets heet als mijn account of mijn Exporo.

Na het aanmaken van een account word je even opgebeld door een Nederlandse medewerker om te bevestigen dat je bent geregistreerd en om te vragen of je nog vragen hebt.

Dit was toevallig ook de medewerker die ik daarvoor al een keer gebeld had. Hij heeft mij toen in contact gebracht met Lukas, een Duitse collega, die ruim een uur de tijd heeft genomen om mijn vragen te beantwoorden. Hierdoor weet ik onder andere het netto gemiddelde rendement tot nu toe, het aantal investeerders en wat meer over hun toekomstplannen. 

Daarna heb ik Lukas nog enkele malen gesproken. Hierbij valt het op dat hij zeer goed op de hoogte is van alles wat er speelt en dat hij volledige transparantie geeft.

Conclusie Exporo review

Exporo is een interessante optie voor mensen die op zoek zijn naar een toegankelijke manier om in vastgoed te beleggen. Doordat je zelf niks hoeft te doen, maar wel profiteert van huurinkomsten en en waardestijgingen profiteer van je van de lusten, maar heb je niet de lasten.

Persoonlijk zie ik de meerwaarde van deze manier van investeren, alleen kijk ik de kat nog even uit de boom. Zodra de tweedehands markt is gelanceerd en het minimum bedrag op Exporo is verlaagd (hopelijk naar 100 euro per project i.p.v. 1.000 euro), ga ik een eerste storting doen om dit platform te testen.

In de tussentijd ben ik natuurlijk benieuwd naar jouw mening. Laat dus vooral weten in de comments wat jij van deze mogelijkheid vindt. 

Wil jij al beginnen? Open dan hier* je account en ontvang €100 bonus bij een investering van €1.000.

Disclaimer

Ik ben geen gecertificeerd of professioneel adviseur en heb zelf in beperkte mate kennis van financiële producten. Beleggen brengt risico op verlies met zich mee. Alle investeringen die je doet zijn jouw eigen keuze. Ik ben dan ook op geen enkele manier aansprakelijk. Dit artikel bevat affiliate links, welke allemaal zijn aangegeven met een sterretje* achter de link