Nu we al een tijdje bezig zijn met het voorbereiden van de verbouwing, zijn we steeds meer dingen tegengekomen die we eigenlijk wel eerder hadden willen weten. Daarom vroeg ik op Instagram of er interesse was in een inkijkje van onze aanpak van de verbouwing. 80% van jullie gaf aan hier zeker wel geïnteresseerd in te zijn dus laat ik in deze blog zien hoe wij de voorbereiding van de verbouwing hebben aangepakt. Ik geef een inkijkje in onze begroting, het mentale aspect en geef tips over de kosten en hoe je hier meer grip op krijgt.
Wij hebben dit huis gekocht om zelf in te wonen en niet met de intentie om het gelijk te laten bijdragen aan ons passieve inkomen door het bijvoorbeeld te verhuren. Toch investeren wij er wel veel in, zodat we nu een prettige woonruimte hebben en het huis uiteindelijk in waarde stijgt en het later met meer overwaarde kan worden verkocht. Het opkopen van huizen, opknappen en verkopen is voor sommige investeerders een mooie manier om het vermogen te laten groeien. Maar als je nieuw bent in dit wereldje of je wil je eigen huis verbouwen, dan is het fijn om te weten wat je kan verwachten.
Laten we vooropstellen, het kopen van een huis kost veel geld. En hoe waterdicht je plan ook is, het zal nooit gaan zoals je had gepland en dus ook het budget wat je had bedacht, zal nooit helemaal precies uitkomen. Maar toch kun je met een goede voorbereiding en benodigde kennis de risico’s aardig inperken, wat maakt dat je een huis of ander vastgoed kunt gaan zien als investeringskansen.
Wil je mijn verhaal liever beluisteren? Dat kan hier (S4.35).
Het plan
Wij hadden het geluk met deze woning die we hebben gekocht. Je zou het bijna een gouden kans kunnen noemen. Het is een opknapper in een mooie chique wijk in de buurt van Rotterdam, wat veel kans op waardeverhoging biedt. Er zit een derde verdieping in het huis die we nog volledig woonklaar moeten maken, hierdoor zal direct het vloeroppervlakte enorm vergroot worden. Er komt een uitbouw bij, een nieuwe keuken wordt geplaatst en ook de badkamer wordt op de schop genomen. We leggen overal een nieuwe vloer en verbinden de woonkamer met de tuin door een grote schuifpui. Nu heb ik zelf twee linkerhanden, dus hebben we een aannemer in de arm geslagen die veel klussen voor ons zal gaan doen. Maar daarnaast zal ik veel gaan leren en proberen we, dat wat we kunnen, vooral zelf te doen.
De begroting
Het spreekt misschien voor zich, maar wanneer je gaat verbouwen is het belangrijk om een plan begroting te maken, zodat je de eerste kaders kunt zetten. Wij hebben ervoor gekozen om een Excel Bestand aan te maken met een tabblad voor iedere ruimte waarin het budget, de begrote kosten en gerealiseerde kosten staan. Ook staat hierbij hoeveel m2 de ruimte is zodat wanneer je op zoek gaat naar tegels gelijk kunt zien in welke prijscategorie je kunt zoeken.
Iets waar wij tegenaan liepen was het vinden van een juiste indicatie van de kosten van een nieuwe badkamer of het leggen van een vloer. Via Google kom je wel op vele websites, maar na het aanvragen van offertes liepen de kosten soms alsnog erg uiteen. Mijn tip is dan ook, neem eens een kijkje in je eigen netwerk. Wij hadden het voordeel dat mijn schoonvader een handige klusser is die ons kon vertellen wat een redelijke prijs is voor bepaalde klussen. Heb je deze niet in je omgeving, vraag dan anderen die recentelijk een verbouwing achter de rug hebben hoeveel zij voor bepaalde onderdelen hebben betaald.
Kostenverdeling
Ik hou van overzicht en structuur omdat het me helpt om niet in de stress te schieten. Daarom hebben we naast de begroting een bestand met daarin een overzicht met hoe we dit gaan bekostigen. Wij hebben ervoor gekozen om kosten zoals hypotheek, verzekeringen, energie en gas naar rato te betalen, maar de hypotheekaflossing evenredig te verdelen. Hiervoor hebben we ook een samenlevingscontract getekend. Op die manier krijg je geen scheve verhouding in het vermogen dat elk heeft en dat kán je later een hoop ellende besparen. Naast de kosten voor de verbouwing hebben we ook andere dingen in kaart gebracht zoals kosten voor onze hobby’s, vakanties en avondjes uit. Dit hebben we gedaan omdat we naast de verbouwing ook gewoon leuke dingen willen blijven doen.
Stressfactoren
Mentale aspect
Tot nu toe ben ik nog relaxed. Maar ik denk dat dat nog wel komt en af en toe denk ik, moeten we ons niet wat meer zorgen maken. Het is een verbouwing van vier maanden lang waarbij veel fout kan gaan. Tegelijkertijd voelt het ook goed. Ik ben door mijn werk gewend om Agile te werken wat inhoudt dat je grote taken opdeelt in kleine behapbare taken en zo stapsgewijs vooruit komt. Hierbij hou je in het achterhoofd dat er onvoorziene dingen voorbij komen, maar doordat je al het voorziene al geregeld hebt, heb je dan minder stress van het onvoorziene en heb je meer rust om het probleem op te lossen.
Laatst werd deze manier van werken al lichtelijk getest. Ik kan ervan in de stress raken als we dingen tegenkomen waarvan ik denk, ‘dat hadden we eerder kunnen regelen’. We hadden een schuifpui uitgezocht en toen zagen we dat de levertijden langer waren dan verwacht, ondanks dat we hiervoor al wel waren gewaarschuwd. Nu hebben we een afspraak gemaakt met het bedrijf dat ze wel op tijd gaan leveren, maar een volledige zekerheid biedt mij dit niet. En misschien word ik wel boos en gefrustreerd als het niet op tijd wordt geleverd, maar ik probeer het allemaal te relativeren en niet te veel in de stress te schieten.
Financiële aspect
Het financiële aspect is voor mij geen stressfactor. In eerste instantie hadden we te weinig begroot en werden we verrast door het kostenplaatje van deze verbouwing, daar moet ik eerlijk in zijn. Maar gelukkig kwamen we hier op tijd achter en hebben we nu een realistisch beeld en een buffer. Wat ook helpt is dat we een groot bouwdepot hebben waar we veel vanaf kunnen halen. Qua onvoorziene kosten hebben we, na een tip van een van mijn volgers, 30% genomen van ons gehele budget. Hij vertelde dat de 10% die de meeste mensen hanteren tijdens een verbouwing vaak te laag uitvalt, en dat als je veilig wilt zitten je beter 30% kunt aanhouden.
Wat we ook sterk in ons achterhoofd houden is dat een begroting uiteindelijk niet een ijkpunt is. Het geeft ons houvast en overzicht, maar het belangrijkste is nog altijd de tegels, douche of pui die we kiezen is wat wij willen en dat het binnen budget past. De begroting is niet de leidraad voor de verbouwing, maar wel een van de criteria.
De kosten
Qua kosten is verbouwen anno 2021 duur. Door de corona crisis is niet alles op voorraad maar hoeveel er precies wel en niet beschikbaar is, is voor een consument lastig om te achterhalen. Iemand gaf ons de tip dat je er goed aan doet om je goed in te lezen of iemand mee te nemen die meer kennis heeft zodat je niet voor de gek wordt gehouden door de andere partij veel meer kennis heeft dan jij.
Omdat het nu zo goed gaat in de bouw zijn er aanbieders die daar misbruik van maken, daar wil je niet de dupe van worden, dus lees je in voordat anderen een slaatje uit je slaan. Je weet dat je minder weet, dus ga voorbereid op pad gaat. Dit inlezen kost je tijd, maar gaat je uiteindelijk veel geld schelen.
Een van de momenten dat wij voor de gek werden gehouden was bij het uitzoeken van de vloer. De aanbieder gaf ons twee opties, een pvc of parket variant. De kostprijs was 148 of 142 euro per m2. Dit ging ver boven ons budget uit en begonnen te kijken naar alternatieven. Uiteindelijk vonden we een partij die dezelfde parketvloer voor 60 euro m2 voor ons wilde leggen. We voelden ons toen ook behoorlijk voor gek gezet dat we zelfs nog hadden nagedacht om met de eerste aanbieder in zee te gaan. Het loont vaak dus wel om je via netwerk of online te zoeken naar andere aanbieders om kosten te reduceren.
Nu hebben wij het geluk dat de vader van Lisa veel weet over verbouwen die ons af en toe kan vertellen wat onzin is en wat niet. Maar vraag ook bekenden wat ze voor bepaalde dingen hebben betaald om een beter beeld te krijgen van het kostenplaatje. Hierdoor wordt je begroting steeds realistischer en krijg je meerdere ijkpunten om je besluiten aan te toetsen.
Ik ben benieuwd hoe deze vier maanden van verbouwing mij zullen bevallen en kijk ook vooral uit naar het eindresultaat. Over een paar weken maak ik een nieuwe podcast waar ik een update geef over hoe het klussen met twee linkerhanden is afgegaan. Dus ben je benieuwd hoe dit avontuur mij gaat bevallen, houd dan @inhilliestaateenhuis in de gaten!
