Synvest review: goede optie of ver van wegblijven?

In deze Synvest review ga ik in op de vraag of het vastgoedfonds Synvest een goede investeringsoptie is. Dit vastgoedfonds lijkt namelijk een aantrekkelijke optie te zijn voor mensen die niet over al te veel geld beschikken, maar wel met vastgoed bezig willen zijn.

Wil je op korte termijn veel geld met vastgoed verdienen? Dan moet je kapitaalkrachtig zijn. Aangezien je geen Donald Trump of Warren Buffet bent, moet je naar andere mogelijkheden zoeken om te investeren in vastgoed.

Je kunt natuurlijk een eigen woning aankopen, maar de woning is pas daadwerkelijk jouw eigendom als je hypotheek is afgelost. Toch kun je al in het klein in vastgoed investeren middels een vastgoedfonds, zoals Synvest. Voordat je daadwerkelijk overgaat tot investeren in dit fonds, is het verstandig om een Synvest review door te nemen.

Wat is Synvest?

In principe kun je investeren in wat je maar wilt en voor ieder product of dienst is wel een beleggingsfonds te vinden. Zo ook met vastgoed. Synvest* is een vastgoedfonds. Het vastgoedfonds investeert in woningen en panden die in Nederland en Duitsland worden aangekocht.

Van oudsher is Synvest actief op de Duitse vastgoedmarkt en sinds 2020 met Synvest RealEstate Fund ook op de Nederlandse vastgoedmarkt. Het rendement van Synvest wordt behaald door inkomsten uit verhuur en waardestijgingen van aangekocht vastgoed. Tot nu toe heeft Synvest voor ongeveer 900 miljoen euro in vastgoed geïnvesteerd en kent het vastgoedfonds zo’n 14.000 beleggers.

Ter informatie, persoonlijk maak ik geen gebruik van Synvest, maar kies ik voor het Nederlandse platform Crowdrealestate. Desondanks krijg ik regelmatig vragen over deze partij.

Hoe werkt Synvest?

Bij Synvest is starten eigenlijk heel gemakkelijk en je hoeft geen groot budget te hebben. Al vanaf € 100,- per maand of eenmalig een bedrag van € 2.500,- inleggen maakt je al een vastgoedinvesteerder. Het geïnvesteerde geld gebruikt Synvest voor het aankopen van vastgoed.

Maar je wilt van je investering natuurlijk wel wat terugzien. Jij krijgt als investeerder daarom een dividend uitgekeerd. Synvest ontvangt maandelijks inkomen uit bijvoorbeeld verhuur. Na aftrek van alle kosten, wordt het restbedrag als dividend verdeeld onder haar beleggers.

Hoe hoog is het rendement en maakt Synvest dit waar?

Synvest zelf adverteert met een aantrekkelijk gemiddeld jaarrendement vanuit de Duitse vastgoedmarkt van 7%. Zij durven beleggers zelfs een gemiddeld maandelijks voorschotdividend te beloven van 5%. Dit klinkt natuurlijk erg aantrekkelijk!

Het is lastig om individueel te bepalen of deze rendementen ook daadwerkelijk behaald worden. Dit is vooral afhankelijk van het bedrag dat je hebt geïnvesteerd. In menig Synvest review lees je wel eens Synvest klachten dat het rendement niet altijd gehaald wordt.

Een van de andere Synvest klachten online is ook dat er te weinig duidelijkheid is over het tot stand komen van het rendement, dus wat zijn de werkelijke opbrengen en kosten?

Welke risico’s loop je als belegger bij Synvest?

Omdat Synvest in de Duitse vastgoedmarkt opereert, moet je toch wel weten hoe de Duitse vastgoedmarkt reageert op bijvoorbeeld crises, rentestijgingen en -dalingen en wat kennis hebben over de Duitse hypotheekmarkt.

In de folders van Synvest wordt weinig melding gemaakt van bepaalde risico’s. Zo financieren Duitse banken op basis van 70% hypotheek. Een waarde van 30% zal Synvest zelf moeten financieren. Dit is hoog en kan bepaalde risico’s inhouden. Het is immers wel jouw belegde geld en zijn bepaalde panden dit waard?

Verder is er het renterisico. Stijgt de hypotheekrente of daalt de waarde van panden, dan loopt je rendement risico. In sommige gevallen is het dan al snel mogelijk om negatief uit te komen. Deze risico’s worden naar mijn mening te weinig belicht.

En hoe zit het met het leegstandsrisico? Voor optimaal rendement moet het vastgoed wel verhuurd worden. Als Synvest voor haar panden geen huurders vindt, dan kosten de leegstaande panden geld. Krijgt de belegger voldoende informatie op welke wijze en door welke partijen hun panden worden gehuurd?

Uiteraard moet je nog rekening houden met algemene risico’s die bij alle vastgoedfondsen gelden, zoals een kredietcrisis, veranderende politieke situatie en natuurrampen. In dit geval is Duitsland wel een relatief veilig land om in vastgoed te investeren. Echter, de informatie die Synvest deelt omtrent risico’s en kosten blijft zeer summier.

Uitstappen? Daar hangt een prijskaartje aan

Voordat je gaat investeren in Synvest, is het goed om te beseffen dat je het beste rendement behaalt over de lange termijn. Wil je voortijdig uitstappen (binnen 3 jaar), dan wordt je geconfronteerd met hoge kosten. Stap je na 1 jaar uit het fonds, dan betaal je maar liefst 9% aan kosten. Na het tweede jaar 7% en na het derde jaar 5%. Wil je na deze termijnen uit het fonds stappen, dan bedragen de uitstapkosten altijd 2,5%. Het mag gerust gezegd worden dat de uitstapkosten binnen drie jaar onredelijk hoog zijn.

De lopende kosten bij Synvest

Een vastgoedfonds zoals Synvest maakt kosten en die kosten worden doorberekend aan de belegger. Veel vastgoedfondsen berekenen eenmalig instapkosten. Bij Synvest zijn geen instapgelden van toepassing. Je moet natuurlijk niet denken: ‘wat aardig van Synvest’, want dit verdienen ze dubbel en dwars terug met de extreem hoge kosten die zij doorberekenen aan uitstappers.

Juist bij een vastgoedfonds is het belangrijk om te letten op de lopende kosten. Dit zijn namelijk jaarlijks terugkerende kosten. Deze kosten worden van je rendement afgehouden en hebben dus een grote impact op het te behalen rendement van je investering.

De hoogte van de lopende kosten bij Synvest is niet iets om blij van te worden. Gemiddeld genomen bedragen de lopende kosten bij een investeringsfonds tussen de 1 en 3%. Bij Synvest durven ze kosten te berekenen die kunnen oplopen tot 10,8% (!) (bron: Reddit). Stel je dus voor, denk je een leuk rendement te ontvangen, dan vloeit hiervan ruim 10% weer terug naar Synvest. Ik moet echter eerlijk zijn. Naast deze ene bron heb ik hier weinig extra informatie over kunnen vinden.

De voordelen van Synvest

Synvest* kan een geschikt vastgoedfonds voor je zijn. Mede ook omdat Synvest sinds 2011 bestaat en er geen noemenswaardige incidenten zijn geweest. Hierdoor zijn ze in de loop der jaren steeds meer geld gaan managen en hebben ze steeds meer investeerders aangetrokken.

Daarnaast zijn er de afgelopen jaren geen Synvest klachten geweest over de uitbetaling van dividend geweest. Dit is positief. Het rendement is dan misschien niet zo hoog als ze beloven, men is wel strikt met de uitbetaling van dividend, ook met het maandelijks voorschotdividend.

Synvest was in de jaren 2016, 2018 en 2019 winnaar van de Cashcow award. Cashcow is een beleggingsmagazine en beloont jaarlijks de beste investeringsbedrijven met een award. Synvest won deze jaren de Cashcow award als beste aanbieder van beleggingsproducten in vastgoed.

Tevens moet worden vermeldt dat Synvest een officiële vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft. Deze instelling maakt zich hard voor transparante financiële markten. Ieder bedrijf die financiële producten verkoopt en serieus genomen wil worden moet een AFM licentie hebben.

De nadelen van Synvest

Er zijn enkele grote nadelen aan Synvest en die rechtstreeks invloed hebben op het rendement. Dit zijn onder andere de lopende kosten en de hoge uitstapkosten.

Vooral in de eerste drie jaar moet je voorzichtig zijn, omdat je waarschijnlijk nog geen of nauwelijks rendement hebt opgebouwd zal voortijdig uitstappen altijd tot een verliespost leiden.

Hoewel de Duitse vastgoedmarkt relatief betrouwbaar is, doet Synvest weinig aan risicospreiding, door ook in andere landen te investeren. Sinds 2020 zijn ze ook actief op de dure Nederlandse vastgoedmarkt. Een betere landenspreiding zou dus beter zijn om risico’s te spreiden. Als het goed mis gaat op de Duitse vastgoedmarkt, dan ben jij het slachtoffer.

Is Synvest een goede investeringsoptie?

Fiscalert is een magazine die thuis is in allerlei soorten beleggingsfondsen en die hebben Synvest beoordeeld. Mede doordat beleggers minder rendement krijgen dan er wordt beloofd en de zeer hoge lopende kosten en uitstapkosten, oordeelt Fiscalert Synvest met een twee uit vijf. Hierbij is vijf het beste. Synvest wordt dus niet gezien als een hele goede investeringsoptie, maar toch zien we dat ze rustig doorgroeien en dat ook de reviews over het algemeen redelijk positief zijn

Toch zullen er met name professionelere investeerders zijn die vooral behoefte hebben aan een langdurige belegging waar ze niet naar om hoeven te kijken. Hiervoor kan Synvest een geschikt vastgoedfonds zijn. Maar voor de zuinige Nederlander met een klein portfolio en weinig kennis denk ik zelf dat het slim is om deze optie links te laten liggen.

Voor vastgoedinvestingen blijf ik zelf daarom voorlopig trouw aan Crowdrealestate.

Disclaimer

Ik ben geen gecertificeerd of professioneel adviseur. Ik heb uiteengezet hoe ik mijn spaargeld investeer en welke overwegingen ik daarbij maak. Al mijn bronnen staan vermeld. Informatie op mijn site is bedoeld ter kennisgeving. Ik heb zelfs in beperkte mate kennis van financiële producten. Beleggen brengt risico op verlies met zich mee. Alle investeringen die je doet zijn jouw eigen keuze. Ik ben dan ook op geen enkele manier aansprakelijk.