Crowdrealestate: al 4 jaar mijn favoriete crowdfundingplatform in NL

Crowdrealestate is een Nederlands crowdfundingplatform voor vastgoedleningen. Gewone mensen, zonder dikke portemonnee, zoals jij en ik kunnen hier samen vastgoed financieren. Bijvoorbeeld de financiering van het stadion van NAC Breda, zorgcomplexen of nieuwbouwwoningen. 

Ik investeer zelf in meerdere projecten op dit platform en heb ook een bezoek gebracht aan hun kantoor.

Sinds april 2024 heeft CRE ook de zogenaamde ECSPR vergunning (Europese verordening) en kan het weer nieuwe projecten plaatsen. Tijd voor een update.

Exclusieve actiecode: Registreer je via deze link* en betaal geen bemiddelingskosten van 0,45% over je eerste investering.

Eenvoudig online platform voor kleine vastgoedinvesteringen met 6-8% rendement

Dankzij dergelijke platformen kunnen bedrijven die op zoek zijn naar financiering relatief gemakkelijk aan financiering komen. In ruil hiervoor krijg jij als investeerder hier een rendement over van, op dit moment, 6 tot 8 procent. Investeren kan vanaf 500 euro per project.

Het platform zorgt voor de initiële screening, monitoring, betalingen en overige randzaken van de projecten. Jij investeert in projecten waar jij achter staat en kunt vervolgens lekker achterover leunen.

Crowdrealestate heeft ontheffing van de AFM, de ECSPR certificering en werkt met een stichting hypothecaire zekerheden. Verderop bij de risico’s licht ik toe waarom dit positief is.

Crowdrealestate was voorheen bekend als Crowdestate

Crowdrealestate, gevestigd in Breda, is begonnen als Crowdestate, maar draagt sinds december 2018 de naam Crowdrealestate. Verwar dit bedrijf dus niet met het gelijknamige Crowdestate uit Estland. Crowdestate heeft gelijksoortige bedrijfsactiviteiten, maar valt in een hele andere risicocategorie vanwege het gebrek aan regulering.

Statistieken 

Crowdrealestate is een snelgroeiende speler op de Nederlandse Crowdfundingmarkt. Ze hebben in totaal al meer dan 266 miljoen in investeringen opgehaald bij investeerders, waardoor ze bij de top 5 van Nederland staan  qua grootte van funding. Voor een overzicht kijk hier https://www.crowdfundmarkt.nl/platforms/

Sinds het platform is begonnen in 2016 hebben al meer dan 8.000 gebruikers zich geregistreerd. Daarnaast heeft het platform niet te maken gehad met betalingsachterstanden en/of afboekingen.

Je kunt het platform wat betreft grootte niet vergelijken met bijvoorbeeld Geldvoorelkaar, een grotere speler op de Nederlandse markt. Zij hebben al meer dan 531 miljoen aan funding opgehaald, maar toch zijn er andere redenen waarom Crowdrealestate een aantrekkelijke optie is.

Rendement Crowdrealestate

Crowdrealestate geeft volledige transparantie over het gemiddelde netto rendement van 6,36%. Wanneer je dit rendement vergelijkt met andere Crowdfundingplatformen zoals Collin Crowdfund met 5,51% (#1 van Nederland qua grootte) en Geldvoorelkaar (#2)  4,02% dan doet Crowdrealestate het goed qua rendement en transparantie.

Tot slot, behaalt Crowdrealestate een beter rendement dan het Nederlandse gemiddelde van ongeveer 4,5-5%.

 

Wanneer je het rendement vergelijkt met de rente op je bankrekening van 1,5% is het erg goed.

En vergelijk het dan eens met het verwachte rendement en de risico’s van zelf vastgoed verhuren. Wat denk je dan?

Uiteindelijk hangt veel af van jouw risicobereidheid en wensen, maar voor mij is het in ieder geval tot nu toe een welkome aanvulling in mijn portfolio.

Kosten Crowdrealestate

Crowdrealestate rekent eenmalig 0,45% kosten over je inleg. Oftewel, wanneer jij €500 in een pand investeert, betaal je hier €502,25 voor. Dat is 2,25 euro aan kosten.

Ik snap dat de kosten als een drempel kunnen voelen. Zelfs zag ik de kosten ook altijd als een reden om minder te investeren. 

Echter, is dit vooral een psychologische drempel. Het gaat namelijk uiteindelijk alleen maar om één ding: het gemiddelde netto rendement (rendement minus kosten en minus afboekingen). 

Bovendien hoef je ook geen kosten te betalen over je eerste investering als je een account aanmaakt via deze link*.

Zolang Crowdrealestate hiermee tussen de topplatformen van Nederland blijft staan ben ik een tevreden investeerder. 

De risico’s van investeren via Crowdrealestate

Bij het beoordelen van dergelijke platformen kijk ik naar de volgende twee risico’s:

1. Het platform risico
2. Het project risico

Het platform risico

Het platform risico is het risico dat een platform ophoudt te bestaan, bijvoorbeeld doordat het niet meer aan de betalingsverplichtingen kan voldoen. Ik acht dit risico aanwezig, maar een stuk minder groot dan het projectrisico.

Ten eerste, is Crowdrealestate winstgevend en hebben ze geen gebruik gemaakt van vreemd vermogen (jaarrekeningen KvK). Hierdoor behoren ze tot de groep van 9 van de 50 Nederlandse crowdfunding die het weten te presteren om winstgevend te zijn. Dit is een goed teken wat betreft het toekomstperspectief van Crowdrealestate. 

Ten tweede, omdat Crowdrealestate ontheffing heeft van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Hierdoor moet het platform aan allerlei eisen voldoen om mij als consument te beschermen en dat doet dit platform erg goed (bijv transparantie statistieken en risicoclassificaties). 

Ten derde, ben ik langs geweest en heb ik goed contact met de medewerkers.

Het project risico

Het project risico houdt in dat er projecten van leningnemers op het crowdfundingplatform staan die uiteindelijk hun lening niet terugbetalen. 

In tegenstelling tot bij sommige buitenlandse platformen vrees ik niet voor ‘neppe’ projecten. Simpelweg omdat het Nederlands bedrijf is uit Breda dat zich aan bepaalde regels moet houden. Ik kan ook beter van ieder project checken of dit echt gebeurt. Ik zou er zo zelf heen kunnen rijden. Met gebouwen in het oostblok is dit lastiger te controleren, doordat de informatie vaak in een andere taal is en ik niet even langs kan gaan.

Ondanks dat dit tot op heden niet is gebeurd bestaat het risico dat één of meerdere projecten op Crowdrealestate in de toekomst niet meer volledig aan hun verplichtingen kunnen voldoen. In dat geval verwacht ik het grootste deel van mijn geld terug te krijgen, maar dit zal wel even gaan duren vanwege de juridische processen.

Wapenen tegen het project risico

Zorg altijd voor voldoende spreiding over de verschillende projecten en platformen. Steek nooit al je geld in één project, omdat daar het rentepercentage iets hoger ligt. Door spreiding toe te passen kun je gedeeltelijke verliezen opvangen.

Crowdrealestate doet veel om het project risico te minimaliseren

Ten eerste, helpt Crowdrealestate hierbij door risicoclassificaties te maken.

Onderdeel van deze classificatie zijn de hypotheekrechten. Crowdrealestate sluit het recht van hypotheek af via de onafhankelijke Stichting Zekerhedenagent. Dit licht ik verderop uitgebreider toe.

Ten tweede, maakt Crowdrealestate (naar eigen zeggen als enige Nederlandse platform) gebruik van een derdenrekening onder beheer van een notaris. Dit betekent dat alleen de notaris het geld kan vrijgeven aan een project en alleen als aan alle eisen is voldaan.

Ten derde, spreekt Crowdrealestate soms extra zekerheden af. Dit kan bijvoorbeeld gaan om verpanding van de huuropbrengsten, of een vooruitbetaling/ garantie op de vaste rente. Je kunt deze extra zekerheden vinden op de projectpagina’s in de omschrijving. 

Samenvattend, de risico’s op een platform als Crowdrealestate op gedeeltelijke verliezen zijn aanwezig. Echter, dankzij heldere projectomschrijvingen en het (eerste) recht van hypotheek lijkt de kans klein dat jij het volledige bedrag wat je investeert kwijtraakt.

Hoe werkt het recht van hypotheek bij Crowdrealestate

Het hypotheekrecht klonk voor mij eerst een beetje als hocuspocus, dus ik wilde graag weten hoe dit precies zat. Daarom hier in jip-en-janneke taal hoe dit recht jou beschermt. 

Het eerste recht van hypotheek houdt in dat de groep investeerders via de stichting collectief vooraan staat bij het terugbetalen van de schulden wanneer een leningnemer niet meer aan de betalingsverplichtingen kan voldoen en het pand verkocht wordt. Jij krijgt dan als eerste (een deel van) je geld terug, omdat je dankzij het eerste recht van hypotheek vooraan staat. 

Wanneer je naar een project gaat zie bij de risicoclassificatie staan wat voor type hypotheekrecht er van toepassing is, zoals hier:

Let op: dit geldt niet voor alle projecten, er kan ook een tweede of derde recht van hypotheek worden afgesproken. Wanneer je deze zekerheden wilt beoordelen kun je ook kijken naar de loan-to-value ratio. Over het algemeen geldt hoe hoger de LTV, hoe meer risico.

Meer informatie over het hypotheekrecht vind je hier en meer informatie over loan-to-value vind je hier.  

Mijn ervaringen met Crowdrealestate

Zelf investeer ik sinds begin 2019 naar tevredenheid op dit platform. Naast Crowdrealestate investeerde ik op bijna 10 andere (buitenlandse) platformen, die ik nu vrijwel allemaal achter mij heb gelaten.

 

Ik investeer nu in meerdere projecten en krijg tot op heden altijd netjes iedere maand de rente uitbetaald op mijn bankrekening. Dit verschilt ten opzichte van de buitenlandse platformen waarbij deze rente zich ophoopt in mijn account. Direct uitbetalen is nadelig voor mijn administratie, maar voordelig voor mijn vertrouwen in het platform. Ik heb het geld namelijk echt gekregen en bouw zo risico af.

Je kunt merken dat er een professionele organisatie achter zit die goed wordt gecontroleerd door Nederlandse wetgeving. Op buitenlandse platformen weet ik soms niet precies wat de afspraken waard zijn. Hier weet ik wat er staat te gebeuren als een leningnemer niet kan terugbetalen. Namelijk, dat de Stichting Zekerhedenagent opkomt voor mijn rechten en belangen.

Zelf kan ik binnen een paar minuten een vrij duidelijk overzicht krijgen van een project en besluiten of ik wel of niet investeer. Dit komt vooral door de grote mate van gebruiksvriendelijkheid en volledigheid wat betreft informatie op het platform. Hiervoor lees ik altijd zorgvuldig de projectpagina door en doe ik een google search.

Daarnaast vind ik het fijn dat je als investeerder een voorinschrijving kan doen, zodat je op de hoogte wordt gebracht wanneer je de investering af kan ronden. Dit kan op dit platform gewoon met iDeal, Bancontact of SEPA (geen creditcard meer).

De voordelen

• Financieel stabiel platform
• Gereguleerd door de AFM
• Hypothecaire zekerheden
• Zeer gebruiksvriendelijk 
• Volledige transparante projectomschrijvingen
• Rente wordt direct iedere maand gestort op je bankrekening
• Vaste rentepercentages op projecten van 12 tot 60 maanden

De nadelen

• Hypothecaire zekerheden bieden geen garantie en dergelijke processen kunnen lang duren.
• Een minimum inleg van €500 per project vind ik aan de hoge kant
• Als investeerder profiteer ik niet van eventuele waardestijgingen van het object
• Relatief jong platform in vergelijking met andere platformen, hierdoor heeft het een hoog percentage openstaande leningen (~70%). Oftewel, minder succesvol afgeronde projecten

Crowdrealestate is een welkome toevoeging aan mijn portfolio 

De reden waarom ik momenteel in Crowdrealestate investeer is dat ze een snel groeiende speler op de markt zijn, met tot op heden een uitstekend track record, hypothecaire zekerheden en een goed rendement. In de toekomst wil ik ook de andere Nederlandse platformen verder gaan ontdekken. 

Ik weet dat ik een boek niet op de buitenkant mag beoordelen, dus daarom heb ik ook de binnenkant van Crowdrealestate beoordeeld en alles wat ik tot nu toe in dit boek heb gelezen bevalt mij prima. Zodra ik meer van de andere platformen heb geleerd ga ik kijken hoe ik mijn portfolio verder uit kan breiden. In de tussentijd leun ik achterover en krijg ik iedere maand de rentebetalingen gestort.

Is dit platform iets voor jou? Registreer je hier* en betaal geen bemiddelingskosten over je eerste investering.

Heb je behoefte aan uitbreiding of een meer duurzame investering? Lees dan eens mijn review van het platform Oneplanetcrowd. Dit platform is recent gefuseerd en heet nu Invesdor en is een toonaangevend europees platform voor met name duurzame investeringen, zowel leningen als aandelen.

Vragen? Stel ze in de reacties hieronder.

Disclaimer

Ik ben geen gecertificeerd of professioneel adviseur en heb zelf in beperkte mate kennis van financiële producten. Beleggen brengt risico op verlies met zich mee. Alle investeringen die je doet zijn jouw eigen keuze. Ik ben dan ook op geen enkele manier aansprakelijk. Dit artikel bevat affiliate links, welke allemaal zijn aangegeven met een sterretje* achter de link.